Wynajem mieszkania w Niemczech – jak znaleźć idealne lokum?

Wynajem mieszkania w Niemczech stanowi popularną opcję zamieszkania, aż 49% populacji mieszka na wynajętym mieszkaniu (wg danych na rok 2019). Jeśli planujesz wynajem mieszkania, musisz przygotować się na rywalizację o niewielką ilość dostępnych mieszkań na rynku. Jednakże „konkurencja” nie jest jedynym czynnikiem, o którym powinieneś pamiętać, kiedy poszukujesz mieszkania do wynajęcia. W tym artykuleu znajdziesz kilka wskazówek, które pomogą Ci znaleźć odpowiedni dla Ciebie rodzaj mieszkania. Nie będę tutaj poruszał konkretnych metod szukania mieszkania, ale wszystkie inne zagadnienia, które każdy poszukujący również powinien mieć na uwadze.

Określenie oczekiwań i potrzeb

Przed rozpoczęciem poszukiwań nowego mieszkania, przyszli najemcy powinni jasno określić, czego właściwie oczekują. Jakie są wymagania dotyczące lokalizacji, wielkości mieszkania, jego rodzaju i wyposażenia? Jakie są minimalne wymagania, a jakie kompromisy są akceptowalne?

• Lokalizacja wynajmowanego mieszkania
  Wybór odpowiedniej lokalizacji mieszkania jest kluczowy dla zadowolenia z nowego miejsca zamieszkania. Czy preferujesz spokojną wieś, czy też chcesz mieszkać w centrum modnej dzielnicy nocnej, w wielkiej aglomeracji? Przede wszystkim należy wziąć pod uwagę odległość od miejsca pracy, szkoły lub przedszkola, a także dostępność sklepów i miejsc do spędzania wolnego czasu w okolicy. Warto też sprawdzić, czy mieszkanie ma dobre połączenia z komunikacją miejską oraz czy jest dostępne miejsce parkingowe dla Twojego samochodu.

• Rodzaj i wielkość wynajmowanego mieszkania
  Rodzaj mieszkania i powierzchnia mieszkalna są ze sobą ściśle powiązane. Jeśli potrzebujesz dużo przestrzeni dla rodziny, z pewnością poszukujesz dużego domu lub przestronnego mieszkania na poddaszu. Z kolei małe mieszkania lub pokoje wieloosobowe lub współdzielone są bardziej odpowiednie dla osób samotnych lub par, które potrzebują niewielkiej przestrzeni oraz dysponują mniejszym budżetem.

• Umeblowanie wynajmowanego mieszkania
  Z reguły lepiej wyposażone mieszkanie oznacza wyższą cenę najmu. Mieszkanie może być wyposażone w ogrzewanie podłogowe, nowoczesne okna z wieloma szybami, duży balkon, wyremontowaną łazienkę czy piękny parkiet. Natomiast mieszkania z prostszym wyposażeniem mają jedynie ogrzewanie z kaloryferów, słabą izolację, pojedyncze szyby i kuchnie lub łazienki ze starszymi kafelkami. Warto również zwrócić uwagę na obecność czujników dymu – powinny być zainstalowane w mieszkaniu dla zapewnienia bezpieczeństwa i jest to obowiązek wynajmującego.

• Koszt najmu
  Ważnym aspektem przy wyborze mieszkania jest także koszt wynajmu. Najemcy powinni określić swoje możliwości finansowe i szukać mieszkań, których czynsz nie przekracza ich budżetu. Należy przy tym pamiętać, że poza czynszem wynajmujący mogą pobierać opłaty za media, takie jak prąd, gaz, wodę czy internet, co również wpływa na całkowity koszt mieszkania.

• Bezpieczeństwo
  Kolejnym ważnym czynnikiem, o którym warto pamiętać, jest bezpieczeństwo wynajmowanego mieszkania. Przed podpisaniem umowy najmu warto dokładnie zbadać stan techniczny budynku i mieszkania, aby upewnić się, że spełnia ono wszelkie normy bezpieczeństwa. Należy zwrócić uwagę na obecność czujników dymu i czadu, stan instalacji elektrycznej oraz ogólną kondycję budynku i jego otoczenia.

Ustalanie i oszacowanie budżetu na wynajem

Podczas szukania mieszkania, poza pytaniem o to, co jest potrzebne, drugie kluczowe pytanie brzmi: ile można wydać miesięcznie na mieszkanie, tak aby starczyło również na inne wydatki? Odpowiedź jest zawsze indywidualna, ale zależy przede wszystkim od lokalizacji, powierzchni i rodzaju mieszkania.

Według statystyk obywatele wydają około 25% swojego dochodu na wynajem mieszkania w Niemczech. Jednak w dużych miastach, takich jak Berlin, Hamburg czy Monachium, konieczne jest najczęściej zainwestowanie grubo ponad jednej trzeciej swojego domowego budżetu. Według Federalnego Urzędu Statystycznego około 10,7% ludności w całym kraju żyje ze zbyt wysokimi kosztami mieszkaniowymi, co oznacza, że ok. 7,5 miliona mieszkańców Niemiec wydaje ponad 40% swojego rozporządzalnego dochodu gospodarstwa domowego na koszty mieszkaniowe!

Jeśli nie jesteś pewien, czy opłata za wynajem, którą zaproponował właściciel, warto ją zweryfikować. W niektórych miastach obowiązuje tzw. Mietpreisbremse („hamulec czynszowy”), który ogranicza wzrost czynszu za nowy najem do maksymalnie 10% ponad lokalny poziom porównywalnego czynszu.

Lokalny czynsz porównawczy można uzyskać z indeksu czynszów (der Mietspiegel), który jest publikowany w coraz większej liczbie miast i gmin. Dzięki niemu można oszacować podstawowy czynsz w odniesieniu do rodzaju, wielkości, wyposażenia, stanu i lokalizacji mieszkania do wynajęcia.

Jeśli właściciel pobiera za mieszkanie więcej niż jest to dozwolone, najemca może podjąć działania przeciwko naruszeniu Mietpreisbremse.

Wnikliwe sprawdzenie umowy – wynajem mieszkania w Niemczech

Podczas wynajmu mieszkania w Niemczech ważne jest również zrozumienie i przestrzeganie umowy najmu. Wiele umów najmu jest pisanych w skomplikowanym, formalnym języku niemieckim i może zawierać różne klauzule i wymagania, które ciężko zrozumieć bez bardzo dobrej znajomości języka niemieckiego.

Jeśli chodzi o wynajmowanie mieszkań, niezwykle ważne jest, aby przed podpisaniem umowy dokładnie przeczytać jej treść. Niektóre umowy najmu mogą zawierać klauzule, które przenoszą obowiązki i koszty na najemcę. Na przykład, najemca może zostać zobowiązany do przeprowadzenia drobnych napraw w mieszkaniu na własny koszt, co bardzo często może prowadzić do dodatkowych kosztów.

Warto również pamiętać, że umowa najmu może zawierać klauzule dotyczące posiadania zwierząt lub podnajmu. Wynajmujący oczywiście wyraża na nie zgodę, podpisując tak sporządzoną umowę najmu mieszkania.